2015年11月のアーカイブ

CACICOのブログで時々出てくる単語の一つに大規模修繕があります。

街中の公共物件で、丁度工事中の案件があったので写真を撮りました。

高松市の上下水道局のビルですね。

こちらの落成は昭和64年との事なので、27年目の改修工事。

タイルの上に養生テープを貼っているのが分かるでしょうか?

これが「打設検査」した結果、「剥がれそうなタイル」の印です。

道路に面しているため、タイルの落下による事故を防ぐメッシュシートが貼られています。

ちょっとアップしてみますね。

奥まっていて、あまり風雨にさらされていない場所ですが、結構な量ですね。

面を変えてみます。

こちらは施工中ですね。

やることはとてもシンプル。

浮き上がっているタイルを撤去して新しいタイルを貼る。

「虫歯の治療」にすごく似てます。

この工事が大規模修繕のメインなのですが、

気になるのは、この改修では決して新築状態にならない事。

虫歯の例えが続きますが、

ビルは人と違って「歯磨き」をしません。

なので劣化は進んでいく一方。

結果として

2回目の大規模修繕は、必ず1回目より範囲が広がります。

(CACICO予想です)

何故予想かと言えば、

全国的に2回目の大規模修繕をした建物は少ないから。

50年前と言ったら1965年(終戦が1945年)ですし、

耐震基準も大きく変わっているので、ほぼ建て替えになっている気がします。

ですが今からは違います。

公の建物はともかく、

個人がマンション購入して、50年で取り壊しでは寂しすぎます。

2回目の大規模改修が当たり前の時代が来る。

ハズなのですが、まだまだ未知の世界なのです。

3月末に、標準タイプから高性能タイプにフィルター交換をしたCACICOのデシカ。

高性能タイプは半年毎の交換となっていますので、実は期間オーバー状態。

前回の交換時はあまり汚れていなかったので、単純に年末で良いかなぁ。

と考えていたのです。

ですが、最近デシカの音量が大きい気がしていたのでフィルター交換を実行。

すると、

ちょっと絶句してしまうような状態でした。

裏側すら

しっかり汚れており、フィルター寿命を大きく超えています。

PM2.5対応の高性能だから一杯取れた?と言う訳ではありません。

何故なら前回比で、プレフィルターも酷く汚れているのです。

掃除をしたら

全く違いますね。

前回は5ヶ月、今回は7ヶ月強という違いはあるものの

期間を超えた汚れ方。

想像するに近隣で行われた建物解体作業の影響かな、と考えます。

これが、なかなか大がかりな解体工事だったのです。

どちらにしてもフィルターの有り難みを再確認。

これが室内に入ってきたとしたら・・・

大分嫌ですね。

まずこの写真から。

今年の2月ですが、明治が生クリームのパッケージをモデルチェンジしています。

明治さんのニュースリリースから引用すると

リキャップ可能なキャップ付きスタンディングパウチ容器

になったのです。

今まで生クリームと言えば、背の低い牛乳パック形状でしたよね。

一気に使ってしまうのなら良いのですが、保存にはとても不向き。

なんですがこちらになってそんな心配が全くなくなりました。

CACICOが生クリームを料理に使い出した遠因でもあります。

素晴らしい。

日本のメーカーは、ホント細かく細かく使い勝手を改良してきます。

今回の変更は、キッコーマンのいつでも新鮮しぼりたて生しょうゆのパッケージ以来の感動。

もっともキッコーマンの場合、中身の醤油が好みではなく、

直ぐに小豆島の醤油に戻したというオチが付くのですが・・・

ですが生クリームは明治一択ですね。

高松で一番好きな居酒屋さんが、リニューアルオープンしました。

名前も変えて心機一転。

居酒屋さん。と言いましたが、出てくる料理はとてもレベルが高い。

写真が下手ですいません。

器も凝っていてとても素敵。

なにより、

CACICOがこちらを紹介した人は、ほぼリピーター化しています。

さてリニューアル前は個室もあったのですが、壁を取っ払って、全てオープン空間にしています。

こちらの隠れた(?)美点は、客筋が良いこと。

居酒屋なので、基本「ワイワイがやがや」しているのですが、それが気にならない。

今まで、「隣のお客さんうるさいなぁ」などと思ったことがほとんどないです。

接待向けのお店だと、そういうのがあるのですよね。

リニューアル後は「全面禁煙」にしているのも嬉しいです。

室内も少し撮りましたのでご紹介。

どこかの(聞いて忘れました)学校で使われていた椅子です。

 

背もたれと後ろの壁にアールがかかっています。

大阪の建築士さんにお願いしたとのことですが、細かいところに気を使っているのが分かります。

建築的にも興味津々でした。

 

こちら唯一の欠点と言えば、予約が取りづらい事だけですかね。

大阪都構想否決!!

って決定したの今年の春でしたよね。

なのに、また都構想?

住民投票の結果は全無視?

などと考えるのは、大阪以外の地域だけらしいです。

今行われている、大阪ダブル選挙の世論調査を見ると

都構想を推進している維新が有利らしい。

大阪都構想がどんなモノかは、以前ちょこっとだけ書きました。

大阪の住民投票ってやばくね?

結論だけ書くと、「百害あって一利なし」な施策です。

だって、手に入る結果は大阪市消滅だけなんですから。

その代償は、何年間にも渡る大阪地域の行政停滞。

あれだけの大所帯を分割する時間と手間・・・

組織に携わった事がある人なら分かるはずです。

 

さて話変わって

CACICOの考える「選挙投票」の極意(?)を紹介します。

選挙投票という行為は、

「自分が信頼する人に投票する」

と思っている人が多いと思います。

何故なら、

「誰に入れても同じだから行かない」

と言う話を良く聞くから。

(単に「政治に興味が無い」人もいるでしょうけどね)

そんな「良い人がいないから」投票しない人に、

特にお勧めしたい思考法。

それは

嫌な候補者を落とすための投票行動

全員嫌いかも知れませんが、

その中でも

最も当選して欲しくない候補者を探すのです。

それが出来れば後は簡単。

その候補者を落選させる目的において

最も効果的がある人に票を入れる。

これが正しい一票の使い方だと思うのです。

 

１番を落とすために、２番目に嫌いな人に投票する事になるかも知れませんが、

それは目をつぶって下さい。

 

さてさて引き続き一般論。

碌な候補者がいない場合は、せめて実行力の無い人の方がマシ。

そんな事を考えるのも、

自分が「行動力のある方向音痴」だからかも知れません。

(道に迷う自信はあります)

どんな道を行こうが個人の勝手ですが、

「おおさか」ごと変なところに連れて行かれては、たまりません。

って、どこが一般論やねん(一人ボケツッコミ)。

11月19日は、ボジョレーヌーボーの解禁日。

市内では、丸亀町商店街でイベントもあったようです。

CACICOは行きつけの酒屋であるヒサモトさんで買ってきました。

店長さんと話していると、

「1～2週間ぐらい置くと、味が落ちつくんですよ」

との事でした。

長時間移動させた場合は、少し休ませた方が良いらしいのです。

でも、そんな事は気にせず開栓。

料理も作ってみました。

サーモンのクリームソース(?)

以前は、小麦粉とバターで、ホワイトソース(ベシャメルソースと言うのかな?)を作っていましたが、

結局、小麦粉でとろみを付けているだけだなのでは?

と思うようになり、シチューでもない限りバターと生クリームで済ませています。

赤ワインに魚ですか

と突っ込まれないためにもう一品。

普通のハンバーグです。

洋風にするために、ソースはブドウソース＋バターで作りました。

・・・混ぜただけなんですけどね。

では準備が出来たので乾杯!!

お酒を飲む理由のある日は良い日です。

無くても飲むんですけどね。

タワマン節税って聞いた事ありますか?

タワマンとはタワーマンションの略で、

「高層タワーマンションの購入は相続税対策になりますよ」て事らしいです。

こちらが新聞記事です。

日経新聞が1年も前に記事を書いているので、ちょっと古いネタですいません。

 

さて、何故タワマンで節税できるかを、相続税のベースとなる「財産」の算定方式から考えます。

一番相続税が高いのは、当然ながら現金や預金。

その次は土地です。土地は更地と言って何も建物が建ってない方が税金が高い。

なので土地を持っている人には、

「マンション建てませんか、借家建てませんか」という営業が押しよせます。

「借家を建てれば、収入も増えるし、相続税対策にもなりますよ」

と言う訳で、

うどん県でも、「そうなんだろうなぁ」というアパートが結構あります。

さて日経の記事によると、節税効果は

現金＜一戸建て＜中低層借家＜高層マンション＜タワーマンション

という関係らしいです。

一戸建てより右側の相続税は、購入金額がベースではありません。

路線価と呼ばれる地価＋上物と呼ばれる建物の時価価格

なんですね。

路線価は一般的に実勢価格の7～8割ですし、

建物の価値は、年々減価償却されていくので、

「老後や子どもさんのために、借家を作りませんか?」

という話になって、

「借金があった方が、相続に有利ですよ」

という展開まであります。

あっ、CACICOの意見ではないですからね。

そういう話を知っているだけです。

 

脱線してしまったのでタワマンの話に戻ります。

相続税対策でマンションを購入する人がいますが、

タワマンの節税ポイントは、「価格に占める土地の割合が低い」事にあります。

その理屈ですが、

建物の高さが高くなると、当然床面積は広くなり、

結果として、面積あたりの土地の割合が少なくなる。

からです。

平屋なら、路線価がそのまま相続税の対象。

ですが、同じ敷地面積でも階数を多くして

10階の建物が作れれば、面積あたりの土地割合は1/10で済む。　

もっと上に伸ばして100階にすれば、土地割合は1/100で済む。

という話のようです。

営業トーク風にしてみます。

「この一帯は路線価の高い場所で、高価格の分譲とはなりますが、

タワーマンションなので、実は金額に占める土地の割合が少ないのです。

だから、

購入金額から想像するより、相続税が安いのですよ」

 

タワマンは価格の中で、土地部分の割合が少ない。

ってそれのどこがメリットなんでしょうか。

土地は不動産と呼ばれるように、価値が無くなったりしません。

ですが上物は、不動産と呼ばれながらも減価償却するという不思議な商品。

価値として「不動」じゃないのに不動産と呼ばれるのですね。

 

先ほどの

一戸建て　＜　中低層借家　　＜　高層マンション　＜　タワーマンション

という比較は簡単に言うと、

土地部分の割合が少なくなっているだけ・・・

 

CACICO的には「ちょっと待て、落ち着け」

な理屈です。

原価償却される部分の割合が多いって、

それは「時間と共に価値が無くなっていく」割合が多い。

という事では?

「タワマンは人気ですから何時までも価値が下がらない」

と営業さんは言うかも知れませんが、

まぁ、それも新しいタワマンが立つまでの話。

一般のマンションと同じだと考えて間違いないです。

 

それ以上に建築経験者からすると、タワマンのランニングコストが気になります。

一般のマンションでは、築後20数年毎に、外壁を中心とした大規模修繕が必須。

はたしてタワマンの大規模修繕ってどうやってするのでしょうか?

50mとか100mの高さなのですから、足場を建ててという訳にはいかないでしょうね。

高層マンションの建設費用は、割高になりがちですが、タワマンとなったらより一層だと思うのです。

なので普通に考えれば、メンテナンスも高コストなはず。

いわゆる「修繕積立金」ってヤツです。

メンテ費用が織り込み済み・・・ですよね普通だったら。

うどん県には、三豊ナスと言うのがあります。

普通のナスの3倍くらいある大きいナス。

野菜室の中で、その三豊ナスとちっちゃいナスが同居していたので、

思いつき料理を作ってみました。

ちっちゃいナスは焼きナスにしてから、もろみ＆ネギと和える。

三豊ナスは、魚焼きで素焼きしておく。

耐熱ガラスのお皿に、オリーブオイルをしいて三豊ナスを並べ、

チーズ＆先ほどの焼きナスをトッピング。

そんでもってオーブントースターでチーズか溶けたらできあがり。

料理はいつも思いつきのCACICOでした。

先日、日本の民生用ジェット旅客機が初飛行しました。

それがMRJ(Mitsubishi Regional Jet)ですね。

Regionalとは地域の意味らしいので、国際線では無く、国内線に特化した小型旅客機。

さてローンチカスタマーって知ってますか?

CACICOは、ANAが最新鋭のB787を導入した時に初めて知りました。

ローンチと言うのは「新規事業の立ち上げ」らしく、意訳すると「新規開発の後ろ盾をする顧客」。

ざっくり「オレが買うから作ってくれや」という客です。

ローンチカスタマーは、購入責任がある代わりに、自分の要望はドシドシと言えるそうで

B787の開発は、主要部品の35%が日本製だったこともあり、

ボーイング社が「Made with Japan」と言うほど。

それはボーイング社が787のアフターケアをANAに外注した事でも分かります。

新規に787を導入した航空会社に787のメンテナンス等のノウハウを与えるのがANA。

なかなかすごい事です。当然ながらボーイング社としても初の外注だそうです。

さて、思いっきり脱線しました。

MRJのローンチカスタマーはANAなので、その意味でも正しい国産ジェット。

うどん県にある高松空港ですが、国内線は高松～東京と高松～沖縄の2路線しかありません。

小回りのきくMRJで、是非色んな地方と路線を開通して欲しいです。

姫路の市立美術館にルーシー・リー展があったので、初めて姫路駅に降り立ちました。

そこで出会ったのが、姫ちゃりです。

まちを楽しむ"みんなの自転車"　という説明があるように

バイシクル・シェアのシステムです。

今年の10月10日から始まった社会実験なんですけど、これがてとも使いやすい。

姫路市の観光客が行きたいところ、10カ所に自転車ステーションが設置されており、

1日100円払ったら、一日使い放題なんです。

(1時間以上ステーションに戻さなかったら追加料金がかかりますけど)

何が良いかというと、

自転車を止める場所に悩まなくて良い。

これに尽きます。

鍵の解除もスイカ(ICカード)で一発。

高松市にもレンタル自転車(姫路市にもあります)があります。

何処にでも行けるのですが、止め場所には悩みます。

地元民でなければ特にですね。

でも姫路市街にはこんな場所が、適当に配置されている。

前輪を突っ込むだけで簡単に固定出来るのも◎です。

駅で借りてから姫路市美術館に移動しました。

赤煉瓦の建物が美術館、お城の横なのですね。

この姫ちゃりシステム、昨年度は全て人力で社会実験して、今年は機械仕掛けに変更との事。

姫路市なかなかやるな。と感じましたね。

あっ、ルーシー・リーはとても良かったです。

平日と言う事もあり、とてもゆっくり見る事が出来ました。

この辺りは地方都市ならではですね。