タワマン節税ってのがあるようです

タワマン節税って聞いた事ありますか?

タワマンとはタワーマンションの略で、

「高層タワーマンションの購入は相続税対策になりますよ」て事らしいです。

こちらが新聞記事です。

日経新聞が1年も前に記事を書いているので、ちょっと古いネタですいません。

 

さて、何故タワマンで節税できるかを、相続税のベースとなる「財産」の算定方式から考えます。

一番相続税が高いのは、当然ながら現金や預金。

その次は土地です。土地は更地と言って何も建物が建ってない方が税金が高い。

なので土地を持っている人には、

「マンション建てませんか、借家建てませんか」という営業が押しよせます。

「借家を建てれば、収入も増えるし、相続税対策にもなりますよ」

と言う訳で、

うどん県でも、「そうなんだろうなぁ」というアパートが結構あります。

さて日経の記事によると、節税効果は

現金＜一戸建て＜中低層借家＜高層マンション＜タワーマンション

という関係らしいです。

一戸建てより右側の相続税は、購入金額がベースではありません。

路線価と呼ばれる地価＋上物と呼ばれる建物の時価価格

なんですね。

路線価は一般的に実勢価格の7～8割ですし、

建物の価値は、年々減価償却されていくので、

「老後や子どもさんのために、借家を作りませんか?」

という話になって、

「借金があった方が、相続に有利ですよ」

という展開まであります。

あっ、CACICOの意見ではないですからね。

そういう話を知っているだけです。

 

脱線してしまったのでタワマンの話に戻ります。

相続税対策でマンションを購入する人がいますが、

タワマンの節税ポイントは、「価格に占める土地の割合が低い」事にあります。

その理屈ですが、

建物の高さが高くなると、当然床面積は広くなり、

結果として、面積あたりの土地の割合が少なくなる。

からです。

平屋なら、路線価がそのまま相続税の対象。

ですが、同じ敷地面積でも階数を多くして

10階の建物が作れれば、面積あたりの土地割合は1/10で済む。　

もっと上に伸ばして100階にすれば、土地割合は1/100で済む。

という話のようです。

営業トーク風にしてみます。

「この一帯は路線価の高い場所で、高価格の分譲とはなりますが、

タワーマンションなので、実は金額に占める土地の割合が少ないのです。

だから、

購入金額から想像するより、相続税が安いのですよ」

 

タワマンは価格の中で、土地部分の割合が少ない。

ってそれのどこがメリットなんでしょうか。

土地は不動産と呼ばれるように、価値が無くなったりしません。

ですが上物は、不動産と呼ばれながらも減価償却するという不思議な商品。

価値として「不動」じゃないのに不動産と呼ばれるのですね。

 

先ほどの

一戸建て　＜　中低層借家　　＜　高層マンション　＜　タワーマンション

という比較は簡単に言うと、

土地部分の割合が少なくなっているだけ・・・

 

CACICO的には「ちょっと待て、落ち着け」

な理屈です。

原価償却される部分の割合が多いって、

それは「時間と共に価値が無くなっていく」割合が多い。

という事では?

「タワマンは人気ですから何時までも価値が下がらない」

と営業さんは言うかも知れませんが、

まぁ、それも新しいタワマンが立つまでの話。

一般のマンションと同じだと考えて間違いないです。

 

それ以上に建築経験者からすると、タワマンのランニングコストが気になります。

一般のマンションでは、築後20数年毎に、外壁を中心とした大規模修繕が必須。

はたしてタワマンの大規模修繕ってどうやってするのでしょうか?

50mとか100mの高さなのですから、足場を建ててという訳にはいかないでしょうね。

高層マンションの建設費用は、割高になりがちですが、タワマンとなったらより一層だと思うのです。

なので普通に考えれば、メンテナンスも高コストなはず。

いわゆる「修繕積立金」ってヤツです。

メンテ費用が織り込み済み・・・ですよね普通だったら。